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Boas perspetivas para o imobiliário comercial Português

O investimento imobiliário comercial em Portugal continua a demonstrar sinais claros de crescimento em 2025.

agosto 12, 2025

Boas perspetivas para o imobiliario comercial Portugues

Apesar do contexto global de incerteza, que considera simultaneamente o comércio internacional e o mercado de capitais, o investimento em imobiliário comercial Português tem demonstrado uma performance francamente positiva e as perspetivas que temos para o segundo semestre de 2025 são encorajadoras. Apresentamos dois factos que demonstram os bons resultados no 1º semestre do ano.

Facto #1: O volume de investimento no primeiro semestre cresce 78% face a 2024

O investimento imobiliário comercial em Portugal continua a demonstrar sinais claros de crescimento em 2025. O volume de investimento no primeiro semestre atingiu €1,23 mil milhões, representando um crescimento de 78% face ao mesmo período de 2024.

Existem duas razões para este aumento expressivo:

Apesar de 2024 ter registado uma forte recuperação no investimento, após um ano marcado pela desaceleração provocada pelo choque das taxas de juro, o primeiro semestre ainda apresentou níveis relativamente baixos de investimento quando comparado com o segundo semestre. O primeiro semestre de 2025 registou um volume de investimento significativo, impulsionado por um conjunto de transações de elevado valor nos setores do retalho e da hotelaria — que, há já três anos, se têm afirmado como os principais motores do investimento em Portugal.

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A atratividade destes dois setores para os investidores nos últimos anos deve-se, essencialmente, à solidez dos seus fundamentos de negócio — que indicam potenciais oportunidades de valorização — e, no caso específico dos centros comerciais, as yields relativamente elevadas, que oferecem retornos atrativos com um perfil de risco considerado favorável.

Facto #2: Várias yields continuam em trajetória de compressão seletiva

As yields prime registam reduções em vários setores, reforçando o posicionamento dos ativos portugueses como uma aposta sólida para investidores. Nos primeiros meses de 2025, observaram-se reduções nas yields de escritórios em diversas zonas de Lisboa, assim como no retalho alimentar (supermercados e hipermercados). O segmento de residências para estudantes segue o mesmo trajeto, antecipando-se neste caso uma compressão das yields a curto prazo. Esta evolução reflete, ainda que de forma moderada, a tendência de descida do custo da dívida — não apenas das taxas de referência do BCE e da Euribor, mas também do custo da dívida soberana portuguesa a 10 anos.

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Algumas yields apresentaram uma trajetória de compressão no decorrer do ano 2024, com especial destaque para os sectores de comércio de rua e residências de estudantes. Portanto, a performance deste ano representa uma continuidade do percurso já positivo do ano passado.

As restantes classes de ativos — logística e hotelaria — têm apresentado um comportamento estável desde 2023. Após ligeiras subidas das yields nesse ano (modestas quando comparadas com o aumento do custo da dívida), estas mantiveram-se estáveis ao longo dos últimos dois anos. Atualmente, existe uma expectativa de compressão das yields nestes dois segmentos.

Existem dois aspetos adicionais que importa destacar relativamente à evolução recente do mercado.

Em primeiro lugar, persiste algum desfasamento entre as expectativas de preços de vendedores e compradores. Estas divergências, são mais facilmente conciliáveis para o tipo de estratégias de investimento que pressuponham maior exposição a risco do que as estratégias de baixo-risco. Este fator poderá estar a contribuir para a evolução mais contida das yields prime, quando comparadas com a descida acentuada nos custos de financiamento.

Em segundo lugar, importa salientar que, embora os investidores internacionais continuem a ter um peso historicamente maioritário, em 2025 tem-se verificado um aumento da liquidez por parte dos fundos imobiliários nacionais. Essa maior disponibilidade de capital tem permitido a sua participação em transações de grande escala ao longo do ano.
Além destes factos, as perspetivas que temos são encorajadoras.

Perspetiva #1: Existe um pipeline substancial de transações a fechar até ao final do ano

Além de estar presente na maioria das transações mediadas, a CBRE acompanha de forma próxima e contínua a dinâmica do mercado de investimento em Portugal. Com base nessa análise permanente, fornece aos investidores uma leitura atualizada e informada sobre o pulso do mercado. No início de 2025, a nossa previsão, publicada no Outlook 2025, apontava para um volume total de investimento em Portugal na ordem dos 2,5 mil milhões de euros, o que representaria um crescimento de cerca de 8 % face a 2024.

Com base no forte desempenho registado no primeiro semestre e nos projetos atualmente em comercialização, antecipamos que, com elevada probabilidade, o volume transacionado em 2025 venha a ultrapassar a projeção inicial, traduzindo-se num crescimento superior ao inicialmente estimado.

Perspetiva #2: O nosso research internacional dá sinais positivos em relação a Portugal

Portugal é um país especialmente aberto a investimento estrangeiro e o imobiliário comercial não é exceção. Na última década, mais de ¾ do investimento em Portugal foi levado a cabo por investidores internacionais. Como tal, torna-se crítico para a CBRE saber o que pensam os investidores internacionais e o contexto em que estes se financiam e operam. No sentido de compreender estas dinâmicas do mercado de capitais Europeu, a CBRE lança um conjunto de inquéritos com os principais agentes europeus. O resultados no ano 2025 são bastante positivos.

Segundo o nosso European Investor Intentions Survey 2025, verificamos o regresso do otimismo nos mercados de investimento imobiliário europeu, uma vez que mais de 90% dos investidores europeus esperam manter ou reforçar a sua atividade de aquisição este ano. Além disso, Portugal está, pela primeira vez desde que se realiza este estudo, no TOP dos destinos de investimento Europeu.

Ainda acerca das preferências de investidores internacionais, o European Hotel Investor Survey de 2025 que inquiriu especificamente os investidores europeus de hotéis – revela que Portugal ocupa a terceira posição nos países de destino de investimento hoteleiro. Portanto, é expectável que este aumento de notoriedade que Portugal está a receber de investidores internacionais se converta num aumento de transações neste sector.

Adicionalmente, o mercado de financiamento também dá sinais positivos. Recorrendo aos dados do European Lender Intentions Survey 2025 da CBRE observamos um aumento dos níveis de confiança, com 78% dos credores a planearem aumentar a sua atividade de originarão em 2025. Essas perspetivas de aumento de atividade são acompanhadas com melhorias nas condições de financiamento: as margens comprimiram entre 25 e 50 bps, os níveis de alavancagem estabilizaram e há maior disponibilidade para financiar operações superiores a €200 milhões.

Conclusão

Tudo isto nos leva a crer que temos sinais encorajadores, tanto para a Europa como para Portugal. Apesar da existência de uma conjuntura internacional mais reservada, que reveste qualquer prognóstico de uma incerteza que não é negligenciável, existem razões com bases empíricas suficientemente robustas para enfrentarmos o segundo semestre deste ano com uma dose saudável de otimismo.

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