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Porto Property Pace: principais conclusões
O Porto regista um crescimento económico e turístico significativo, acompanhado por transformações demográficas, embora a expansão do seu espaço urbano permaneça limitada. Esta limitação cria uma pressão crescente sobre habitação, comércio e serviços, originando desafios que afetam todos os setores do mercado imobiliário.
outubro 30, 2025
Principais conclusões da equipa de Research
“O Porto, no setor residencial, enfrenta uma situação paradoxal: apesar de um stock elevado de imóveis vagos, os preços continuam a subir. A cidade perde população pelo saldo natural, mas ganha pela via migratória, o que altera a procura habitacional e pressiona o mercado no curto prazo. Além disso, os agregados familiares diminuíram de tamanho ao longo das últimas décadas, o que, tendo em conta um parque habitacional com casas desproporcionalmente grandes face às necessidades atuais, traz desconexão entre a oferta disponível e a procura existente. Um reflexo deste padrão, é a diferença da velocidade de absorção entre as casas maiores e mais pequenas”
Relativamente aos setores de escritórios e logística é notória a baixa disponibilidade de espaços, quando comparando o Porto com qualquer outra cidade europeia. Combinada com a procura crescente, a escassez de oferta conduz a um aumento sustentado das rendas prime que observámos nos últimos anos.
O turismo é outro vetor de crescimento relevante, com o número de hóspedes a multiplicar-se quase por cinco, desde o início do milénio até 2024. A elevada concentração de turistas nas zonas centrais tem impacto direto no valor dos ativos de hotelaria e no comércio de rua, reforçando a motivação para incluir outros atrativos ao pacote turístico do Porto, atrativos esses que sejam capazes de alongar a experiência de city break e de diluir a carga de hóspedes por outras zonas adjacentes – e esses atrativos existem no Douro.
“Toda esta dinâmica no mesmo espaço está sintetizada numa palavra só: «escassez», que é comum a todos os setores de imobiliário. Mas em paralelo à escassez, surge a oportunidade. E a oportunidade materializa-se de maneira diferente, em setores diferentes e em zonas diferentes”
Algumas das conclusões sectoriais:
No seguimento da apresentação destes dados, Rui Moreira, Diretor da CBRE Portugal no Porto, em conjunto com especialistas da CBRE nos setores de escritórios, industrial e logística, retalho e turismo, realçou “o potencial que faz do Porto e do Norte uma região de oportunidades crescentes, e por que razão, esta região, está no radar de tantos investidores”.
No mercado de escritórios, a principal característica de 2025 tem sido a oferta limitada, destacando-se a escassez de espaços de Classe A no CBD, o que tem impulsionado a reabilitação de edifícios e o desenvolvimento de novas zonas como Vila Nova de Gaia e ZEP. Esta escassez resulta numa previsão de take-up de 40 mil metros quadrados, representando uma queda de 20% face à média dos últimos cinco anos. Paralelamente, observa-se uma subida das rendas prime de 20 para 21 euros por metro quadrado.
No setor de escritórios, 2025 marcou também o regresso significativo do apetite dos investidores. O Porto representa atualmente 25% do volume de investimento em escritórios em Portugal, comparativamente a uma média histórica de 5% na última década, ou seja, cinco vezes mais peso do que a média. Os investidores procuram produtos de qualidade, com capex elevado, certificações ESG e capacidade de atrair inquilinos de topo, criando condições para transações estratégicas e valorização futura.
No turismo, o Porto mantém uma trajetória positiva, com destaque para a procura internacional, que atualmente representa 85% do total. O crescimento é particularmente acentuado nos mercados norte-americanos, incluindo Estados Unidos e Canadá, que registaram cerca de 25% de crescimento ao longo da última década.
O setor hoteleiro acompanha este dinamismo, evidenciando um equilíbrio interessante entre reabilitação e nova construção. Observa-se uma forte procura na zona dos Aliados, acompanhada por uma diversificação geográfica da oferta.
Em termos de oferta hoteleira, o número de quartos aumentou de 10 mil em 2019 para 14 mil em 2024, com impacto de estabilização da ocupação. No entanto, face ao aumento da procura e à qualificação e diversificação da oferta que a serve, registaram-se subidas de preços no Porto, patente nas subidas de várias métricas como o ADR e RevPAR. Neste ponto salientam-se a emergência de projetos inovadores que combinam diferentes tipologias, como hotelaria tradicional, residência estudantil, co-living e co-working, aumentando a resiliência dos ativos e também do Porto como destino turístico.
Relativamente ao setor do retalho, observa-se uma trajetória ascendente no comércio de rua, com rendas em ascensão e escassez de espaços devido à baixa rotação de inquilinos – uma tendência que se estende a outras cidades do Norte, como Braga. Paralelamente, os retail parks também vivem um período de expansão, aproveitando a procura por formatos acessíveis, convenientes e funcionais.
No setor industrial e logístico, a região Norte enfrenta uma carência de produto, com taxas de ocupação elevadas e rendas em valorização expressiva. A expansão ocorre em zonas periféricas qualificadas, também com oportunidades de requalificação de ativos em localizações prime e desenvolvimento de projetos built-to-suit, ajustados às necessidades específicas dos ocupantes.
Rui Moreira salienta que o Porto se tem afirmado como um mercado relevante para transações de produto acabado, mantendo uma posição de destaque face a Lisboa em operações de alto valor.
“Todos os setores apresentam um forte apetite por parte dos investidores, em particular o capital estrangeiro, que tem demonstrado grande interesse em escritórios de Classe A e no setor de logística, sustentado por fundamentos operacionais sólidos e elevada taxa de ocupação. O living e o retalho também estão em alta, e nestes setores assistimos pela primeira vez a investidores internacionais a escolherem o Porto e o Norte como porta de entrada em Portugal”.
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