Relatório

Realizing Potential in Logistics 2025

Conheça as últimas tendências e desafios da indústria.

setembro 26, 2025

Realizing Potential in Logistics 2025

No dia 23 de Setembro de 2025, a CBRE reuniu os principais players do setor Industrial & Logístico para um evento exclusivo, dedicado às últimas tendências e desafios da indústria. O evento explorou:

Uma visão geral do mercado imobiliário de ativos de Industrial & Logística

O mercado europeu tem ganho mais dinâmica nas zonas periféricas do que nas zonas logísticas centrais. No entanto, essa dinâmica não é homogénea. A maior parte dos territórios assistiram a expansões no seu stock logístico, acompanhadas de expansões das áreas vagas e simultaneamente com aumentos da renda prime.

Portugal apresentou uma dinâmica de expansão de stock, redução da área vaga e aumentos significativos das rendas prime. Após o ciclo de desenvolvimento observado durante o período da pandemia, verifica-se atualmente uma crescente tração no investimento industrial e logístico, uma vez que muitos dos portfólios estão ocupados por inquilinos interessantes, tornando-se candidatos atrativos para operações de saída no mercado.

Uma perspectiva do que está a acontecer com o e-commerce em Portugal

Ao contrário do que aconteceu com a expansão do e-commerce de toda a OCDE, em Portugal não houve uma contração de área de retalho. Aqui, o retalho físico tem absorvido uma parte da área necessária para operações de e-commerce, por ser frequentemente usada para realizar operações de last mile.

Esta internalização dos last miles a partir do ponto de venda tem implicações no que toca à procura logística. O take-up logístico aumentou para quase o dobro do que era no período pré-pandemia, no entanto:

  • 1. Manteve-se a mesma proporção dos tipos de procura, a saber: cerca de ~35% representa logística para operadores de retalho e ~60% para operadores logísticos.
  • 2. Dentro destes 60% mantém-se uma relação muito paritária entre a procura de operadores de entregas e expressos, e a procura dos restantes operadores de logística.
  • 3. Os operadores de entregas e expressos aumentaram muito o footprint logístico em Portugal e, portanto, estão neste momento mais capacitados para responder a aumentos de procura sem terem necessariamente de expandir footprint.

Para o futuro, em Portugal, perspetivamos que os aumentos de e-commerce sejam moderados (não sendo de antever outro boom como aconteceu durante a pandemia) e que a procura se manifeste principalmente da parte de retalhistas, por espaços do seu interesse. Espectamos uma dinâmica menos intensa de operadores de entregas e expresso.

A obsolescência num cenário com baixa taxa de desocupação

Apesar da incerteza global, a maior parte dos operadores logísticos na Europa planeiam expansões de espaço. Adicionalmente, os operadores europeus afirmam que a obsolescência é um desafio logístico a ser resolvido.

Nesse contexto, o nosso research internacional observa que se está a gerar um mercado a dois compassos, produto prime – rendas prime e produto obsoleto – rendas descontadas.

Em Portugal também se partilham as expectativas de expansão de espaço logístico, no entanto, as principais preocupações dos operadores para selecionar um novo ativo prendem-se essencialmente com localização e não com características do ativo. Apesar da maior parte do stock existente ser já datado e, por várias métricas concretas, potencialmente obsoleto, não se tem registado este mercado a dois compassos:

  • 1. As rendas sobem indiscriminadamente para ativos prime e não prime;
  • 2. O grande determinante do valor a ser capturado pelo investidor é fundamentalmente a localização.

Isto acontece porque, ao contrário da desocupação crescente registada em toda a Europa, em Portugal, como resultado das adições de stock inferiores às novas absorções, a desocupação não para de diminuir, esbatendo assim a ameaça de fuga de inquilinos.

Perspetivamos que, no curto prazo a situação se mantenha:

  • 1. Disponibilidades baixas;
  • 2. Stock (ainda que obsoleto) ocupado dadas as poucas adições de stock que perspetivamos.

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